همه چیز درباره مالیات بر عایدی سرمایه؛ از نرخ تا معافیت‌ها

مقدمه

مالیات بر عایدی سرمایه در سال‌های اخیر از یک «ایده سیاستی» به «قانون مصوب و ابلاغ‌شده» تبدیل شده و اکنون یکی از داغ‌ترین کلیدواژه‌های اقتصادی برای خانوارها، فعالان بازارها و کسب‌وکارهاست. این پایه مالیاتی (Capital Gains Tax یا CGT) به‌جای آن‌که دارایی شما را سالانه هدف قرار دهد، صرفاً روی «سود حاصل از فروش» برخی دارایی‌های مشخص تمرکز می‌کند؛ یعنی همان فاصله قیمت خرید و فروش (پس از کسر هزینه‌های قابل قبول و در برخی موارد تعدیل تورمی). هدف قانون‌گذار از CGT کنترل سفته‌بازی‌های کوتاه‌مدت، کاهش تقاضای کاذب در بازارهایی مثل مسکن، خودرو، طلا و ارز و هدایت نقدینگی به سمت فعالیت‌های مولد است. در همین چارچوب، برای کاربرانی که قصد خرید انلاین طلا به‌منظور تنوع‌بخشی یا پوشش ریسک دارند، ثبت شفاف معاملات و نگهداری مستندات هزینه‌ای اهمیت بیشتری پیدا می‌کند طبق متن ابلاغی «قانون مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی» که مشتمل بر ۲۸ ماده است، این قانون در ۱۴ مرداد ۱۴۰۴ ابلاغ شد و دامنه شمول، معافیت‌ها و چارچوب اجرایی آن مشخص گردید. نرخ‌ها به‌صورت پلکانی و معکوس با مدت‌زمان نگهداری تعیین می‌شود؛ معاملات کوتاه‌مدت با نرخ‌های بالاتر و نگهداری بلندمدت با نرخ‌های پایین‌تر یا حتی معافیت همراه است. این مقاله، یک راهنمای کاربردی و جامع است تا از مفهوم تا محاسبه، از نرخ‌های ۱۴۰۴ تا معافیت‌ها و زمان اجرا را با مثال‌های ساده، نکات اجرایی و پرسش‌های پرتکرار مرور کنید.

مفهوم مالیات بر عایدی سرمایه چیست؟

مفهوم مالیات بر عایدی سرمایه ساده است:

وقتی دارایی مشمول را گران‌تر از قیمت خرید می‌فروشید، «عایدی» (Gain) ایجاد می‌شود و بخش یا تمام آن مشمول مالیات می‌گردد. CGT «مالیات بر ثروت» نیست که هر سال از اصل دارایی بگیرد؛ فقط وقتی می‌فروشید مالیات می‌دهید. مطابق رویه‌های رایج دنیا، عایدی برابر است با قیمت فروش منهای قیمت خرید و هزینه‌های مرتبط (کارمزد رسمی، هزینه نقل‌وانتقال، کارگزاری‌ها، عوارض قانونی و…)، و در برخی نظام‌ها تعدیل تورم نیز اعمال می‌شود تا «سود واقعی» مبنا قرار گیرد. قانون اخیر ایران هم به‌طور کلی با تکیه بر سود و مدت نگهداری، معاملات مکرر و کوتاه‌مدت را نشانه رفته است. به‌علاوه، این مالیات با «مالیات بر درآمد جاری» یا «مالیات بر ارزش افزوده» متفاوت است: درآمد حقوق و اجاره و… قواعد دیگری دارد، VAT بر مصرف در زنجیره تولید/توزیع اخذ می‌شود؛ اما CGT تنها هنگام فروش دارایی‌های خاص اخذ می‌شود. برای درک بهتر، اگر خودرویی را ۲۰۰ میلیون بخرید و یک سال بعد ۲۵۰ میلیون بفروشید، «۵۰ میلیون» عایدی است و نرخ CGT بر همین سود اعمال می‌شود.

دلیل تصویب مالیات بر عایدی سرمایه چیست؟

دلیل تصویب مالیات بر عایدی سرمایه در ایران مانند بسیاری از کشورها، مدیریت رفتارهای سفته‌بازانه و کنترل حباب‌های قیمتی است. در بازارهایی چون مسکن، خودرو، طلا و ارز، خرید و فروش‌های مکرر کوتاه‌مدت می‌تواند موج‌های قیمتی، انتظارات تورمی و بی‌ثباتی ایجاد کند؛ CGT هزینه این رفتارها را بالا می‌برد و انگیزه نگهداری بلندمدت و سرمایه‌گذاری مولد را تقویت می‌کند. هدف دیگر، بهبود عدالت مالیاتی است: بخش بزرگی از سودهای سرمایه‌ای پیش‌تر مالیات‌گریز یا کم‌مالیات بوده و بار مالیات عمدتاً بر دوش درآمدهای شفاف (مثل حقوق) می‌افتاد. طبق تحلیل‌ها و گزارش‌های رسمی، قانون جدید با محوریت مدت نگهداری و معافیت‌های گسترده خانوارهای مصرفی، می‌کوشد «سوداگری» را از «مصرف» جدا کند؛ مثلاً «اولین واحد مسکونی مصرفی» یا «یک خودروی شخصی» برای خانوار معاف است تا زندگی روزمره تحت فشار قرار نگیرد. هم‌زمان، زیرساخت‌های سامانه‌ای مثل اتصال دفاتر اسناد رسمی، پلیس راهور و صرافی‌ها برای رصد معاملات پیش‌بینی شده تا فرار مالیاتی کاهش یابد.

میزان و نحوه محاسبه مالیات بر عایدی سرمایه

میزان و نحوه محاسبه مالیات بر عایدی سرمایه بر سه ستون استوار است:

(۱) «دارایی مشمول»؛

(۲) «مدت نگهداری»؛

(۳) «مبنای عایدی».

مبنا همان تفاوت قیمت فروش و خرید است پس از کسر مخارج قابل قبول. قاعده کلیدی دیگر، پلکانی و معکوس بودن نرخ نسبت به مدت نگهداری است؛ هرچه کوتاه‌تر نگه دارید، نرخ بالاتری می‌پردازید و برعکس. گزارش‌های رسمیِ پس از ابلاغ، برای نگهداری کمتر از یک‌سال دامنه‌ای تا حدود ۲۰–۴۰ درصد بر سود را بیان کرده‌اند و برای نگهداری ۱ تا ۲ سال حدود ۱۰–۱۵ درصد؛ برای دوره‌های بلندتر نرخ‌ها کاهش یافته یا معافیت‌هایی برقرار می‌شود. این منطق، انگیزه چرخش سریع دارایی برای سودگیری کوتاه‌مدت را کم می‌کند. در برخی تحلیل‌ها، تعدیل تورمی یا کسر بخشی از تورم برای دوره‌های طولانی‌تر نیز مطرح شده است تا صرف «سود اسمی ناشی از تورم» مشمول نشود؛ جزئیات اجرایی نهایی در آیین‌نامه‌ها و دستورالعمل‌ها اهمیت دارد. برای محاسبه عملی، باید فاکتورهای رسمی، کارمزدها و تاریخ خرید/فروش را دقیق ثبت کنید و حسب دارایی (مسکن/خودرو/طلا/ارز) از نرخ مربوطه بهره ببرید. (نرخ‌های پلکانی و دامنه‌ها بر پایه گزارش‌های تسنیم، ایران‌اینترنشنال و دونگی).

فرمول محاسبه مالیات بر عایدی سرمایه

فرمول محاسبه مالیات بر عایدی سرمایه به‌طور خلاصه چنین است:

«عایدی مشمول مالیات = قیمت فروش – (قیمت خرید + هزینه‌های قابل‌قبول) – تعدیل تورمی (در صورت تصریح در اجرا)».

سپس بر این عایدی، «نرخ CGT متناسب با مدت نگهداری» اعمال می‌شود.

مثال ۱: خودرویی را ۱,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال می‌خرید، یک‌سال بعد ۱,۲۰۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال می‌فروشید؛ هزینه‌های رسمی (تعویض پلاک/کارمزد/حق‌الثبت) ۳۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال. عایدی = ۱,۲۰۰ – (۱,۰۰۰ + ۳۰) = ۱۷۰ میلیون ریال. اگر نگهداری زیر ۱۲ ماه با نرخ ۳۰% باشد، مالیات ≈ ۵۱ میلیون ریال.

مثال ۲: واحد مسکونی غیرمصرفی را ۱۰ میلیارد می‌خرید و پس از ۳ سال ۱۵ میلیارد می‌فروشید؛ اگر هزینه‌های انتقال ۲۰۰ میلیون و در سیاست اجرا ۵۰% تورم سه‌ساله از سود کسر شود، «سود واقعی» کمتر از ۵ میلیارد محاسبه می‌شود و سپس نرخِ طبقه نگهداری ۲–۵ سال اعمال می‌گردد.

توجه کنید که جزئیات تعدیل تورمی و کف/سقف نرخ‌ها در بخشنامه‌های اجرایی روشن می‌شود و لازم است هنگام اظهار، مستندات هزینه‌ای و زمان نگهداری را دقیق نگهداری کنید.

عوامل مؤثر بر میزان مالیات بر عایدی سرمایه

عوامل مؤثر بر میزان مالیات بر عایدی سرمایه شامل نوع دارایی، مدت نگهداری، سوابق معافیت خانوار، حجم و بسامد معاملات، و مستندسازی هزینه‌هاست. نوع دارایی اهمیت دارد چون قانون فعلاً چهار بازار اصلی را هدف می‌گیرد (مسکن، خودرو، طلا/جواهر/فلزات گران‌بها، ارز و رمزدارایی‌ها) و برای هرکدام قیدها و معافیت‌های متفاوتی در نظر گرفته شده است. مدت نگهداری، محرک کلیدی نرخ است: نگهداری کوتاه‌مدت (مثلاً کمتر از ۱۲ ماه) معمولاً پرریسک‌ترین نرخ را دارد و هرچه دوره طولانی‌تر شود، نرخ کاهش می‌یابد. برخی معافیت‌های خانوار مانند «اولین واحد مسکونی مصرفی»، «یک خودرو برای هر فرد بالای ۱۸ سال یا سرپرست خانوار» و «سقف‌های خرد برای طلا و ارز» می‌تواند مالیات را صفر کند. به‌علاوه، اگر اسناد هزینه‌ای (کارمزدها، مالیات‌های مرتبط، عوارض و…) را نگهداری نکنید، عایدی شما بزرگ‌تر دیده می‌شود و مالیات بالاتری می‌پردازید. در نهایت، تکرار معاملات کوتاه‌مدت در سال می‌تواند حساسیت سامانه‌های ریسک را بالا ببرد و احیاناً از برخی معافیت‌های مصرفی محرومتان کند.

نرخ مالیات بر عایدی سرمایه در سال ۱۴۰۴

نرخ مالیات بر عایدی سرمایه ۱۴۰۴ طبق اطلاع‌رسانی‌های رسمی، «پلکانی و معکوس با مدت نگهداری» است. چارچوب کلی منتشرشده بعد از ابلاغ قانون نشان می‌دهد: برای فروش دارایی‌های مشمول در «کمتر از یک سال»، نرخ CGT می‌تواند در دامنه حدود ۲۰ تا ۴۰ درصد از عایدی باشد؛ برای «نگهداری بین ۱ تا ۲ سال»، دامنه‌ای حدود ۱۰ تا ۱۵ درصد ذکر شده و برای دوره‌های بلندتر، نرخ‌ها کاهش چشم‌گیری می‌یابد یا در مواردی به معافیت می‌رسد (مثلاً مصرفی‌بودن یا نگهداری طولانی‌مدت). توجه کنید که «نرخ نهایی و تعدیل‌های تورمی» با آیین‌نامه‌ها و دستورالعمل‌های اجرایی روشن می‌شود و ممکن است برای گروه‌های دارایی تفاوت‌های ظریفی وجود داشته باشد. همچنین سیاست‌گذار تأکید کرده این پایه مالیاتی ناظر به «سوداگری» است و سهام و اوراق بورسی مستقیماً ذیل آن قرار نگرفته‌اند تا سرمایه‌ها به بازار سرمایه هدایت شوند. برای تصمیم‌گیری، همیشه تاریخ خرید/فروش، شواهد هزینه‌ای و شرایط معافیت خانوار را کنار دامنه نرخ‌ها بسنجید.

مالیات بر عایدی سرمایه شامل چه دارایی‌هایی می‌شود؟

دارایی‌های مشمول مالیات بر عایدی سرمایه در قانون ابلاغی به‌صورت روشن بر چهار گروه اصلی متمرکز است:

املاک و مستغلات (مسکونی، تجاری، اداری و زمین)

خودروهای سواری،

طلا/جواهر/فلزات گران‌بها،

و ارز (به‌همراه رمزارزها).

بسیاری از معاملات معمولِ مصرفی با قیود معافیتی محافظت شده‌اند تا فشار بر خانوارها حداقل شود؛ در مقابل، خرید و فروش‌های مکرر کوتاه‌مدت یا نگهداری‌های بسیار کوتاه، نرخ‌های بالاتری را تجربه می‌کنند. بازار سرمایه (سهام و اوراق بهادار) طبق اطلاع‌رسانی‌ها خارج از شمول مستقیم CGT قرار دارد تا از انتقال سرمایه به فعالیت‌های مولد حمایت شود. ساختار سامانه‌ای قانون نیز دفترخانه‌های اسناد رسمی (املاک)، پلیس راهور (خودرو) و صرافی‌ها/بنگاه‌های مجاز (طلا/ارز/رمزارز) را ملزم به ثبت الکترونیک اطلاعات کرده تا محاسبه و وصول CGT درگاه‌محور و شفاف باشد.

مالیات بر عایدی مسکن

مالیات بر عایدی مسکن پرچالش‌ترین بخش CGT است چون بازار مسکن سهم بزرگی در سبد دارایی ایرانیان دارد. فلسفه سیاستی این است که «مصرف‌کننده واقعی» آسیب نبیند اما «سفته‌بازی کوتاه‌مدت» پرهزینه شود. بر همین اساس، برای خانوارها «اولین واحد مسکونی مصرفی» (با شرایطی مانند حداقل مدت تملک) معاف در نظر گرفته شده، اما خرید و فروش‌های مکرر آپارتمان، زمین یا واحدهای غیرمصرفی در بازه‌های کوتاه‌مدت با نرخ‌های بالاتر مواجه می‌شود. هنگام فروش، عایدی شما از تفاضل قیمت‌ها و کسر هزینه‌های انتقال/ثبت/کمیسیون و… به‌دست می‌آید و سپس نرخ متناسب با مدت نگهداری اعمال می‌گردد؛ نگهداری کمتر از یک سال معمولاً بالاترین نرخ را دارد. در بلندمدت، اگر تعدیل تورمی در دستورالعمل‌ها پیش‌بینی شود، «سود واقعی» ملاک محاسبه خواهد بود تا صرفِ تورمِ عمومی مالیات‌ستانی نشود. تجربه بین‌المللی نشان می‌دهد CGT در مسکن می‌تواند معاملات هیجانی را کاهش دهد و انتظارات قیمتی را تعدیل کند، البته به شرط اجرای دقیق و جلوگیری از دورزدن‌های رایج.

مالیات بر عایدی خودرو

مالیات بر عایدی خودرو نیز سازوکاری مشابه دارد: فروش خودروی شخصی در کمتر از یک‌سال از تاریخ تملک با نرخ‌های بالاتری مشمول می‌شود و با افزایش مدت نگهداری نرخ کاهش می‌یابد. برای بسیاری از خانوارها یک خودروی مصرفی (با شرایطی مانند نگهداری بیش از یک‌سال و نداشتن خودروی دیگر) از CGT معاف است؛ هدف، زدودن رفتارهای دلالی و «پلاک‌گردانی سوداگرانه» است نه فشار بر استفاده روزمره. در عمل، اسناد پرداختی (عوارض، بیمه، کارمزد نقل‌وانتقال) را نگه دارید تا از عایدی قابل‌کسر شوند. همچنین، چون ارزش‌گذاری خودرو می‌تواند محل اختلاف باشد، ثبت قیمت‌های واقعی در سامانه‌های رسمی اهمیت ویژه دارد. در کنار CGT، کنترل‌های مکمل مانند الزام به ثبت الکترونیک معاملات و اتصال به پایگاه‌های پلیس و مالیات طراحی شده تا جلوی معاملات غیررسمی گرفته شود.

مالیات بر عایدی سرمایه طلا، ارز و رمزارز

مالیات بر عایدی طلا، ارز و رمزارز به‌طور مشخص رفتارهای کوتاه‌مدت را هدف می‌گیرد. بر اساس اطلاع‌رسانی‌های پس از ابلاغ، نگهداری کمتر از یک‌سال می‌تواند در دامنه‌ای حدود ۲۰ تا ۴۰ درصد از «سود» مشمول شود و بین ۱ تا ۲ سال به حدود ۱۰ تا ۱۵ درصد کاهش یابد؛ دوره‌های بلندتر معمولاً نرخ‌های پایین‌تری دارند یا ذیل معافیت‌های سقفی قرار می‌گیرند (برای نمونه، فروش خرد طلا یا ارز تا سقف‌های معین برای افراد بالای ۱۸ سال در برخی روایت‌ها). توجه کنید «مالیات بر ارزش افزوده طلا» موضوعی جداست و هنگام خریدِ مصنوعات از مصرف‌کننده اخذ می‌شود؛ اما CGT فقط بر «عایدی فروش» اعمال می‌شود. برای شفافیت محاسبه، ثبت معاملات از مسیر صرافی‌ها و واحدهای مجاز و نگهداری فاکتور معتبرِ خرید الزامی است. در رمزارزها نیز خرید/فروش در پلتفرم‌های دارای مجوز و ثبت الکترونیک اهمیت دارد تا عایدی قابل استناد باشد. برای ریزنرخ‌ها، مثال‌های عددی و نکات اجرایی مرتبط با بازار طلا، به راهنمای «مالیات طلا ۱۴۰۴ چقدر است؟ آیا خرید و فروش طلا مشمول مالیات می‌شود؟» مراجعه کنید.

مالیات بر عایدی در بورس

مالیات بر عایدی در بورس طبق اطلاع‌رسانی‌های رسمی، نقل‌وانتقال سهام و اوراق بهادارِ پذیرفته‌شده در بورس‌ها و فرابورس‌ها ذیل CGT قرار نگرفته تا سرمایه‌ها از بازار سرمایه گریزان نشوند. به‌عبارت دیگر، محور قانون «سفته‌بازی روی دارایی‌های غیرمولد» است نه فعالیت در بازار سرمایه تحت نظارت. بدیهی است که معاملات بورسی همچنان مشمول مقررات مالیاتی خاص خود (مانند مالیات نقل‌وانتقال اوراق) هستند اما CGT به‌معنای جدید، مستقیماً بر سود سرمایه‌ای سهام اعمال نشده است. این تفکیک، پیام راهبردی به سرمایه‌گذاران بلندمدت است تا از بورس به‌عنوان موتور تأمین مالی تولید استقبال شود.

معافیت‌های مالیات بر عایدی سرمایه

معافیت‌های مالیات بر عایدی سرمایه هسته عدالت‌محور قانون‌اند تا خانوارهای مصرفی هدف قرار نگیرند. نمونه‌های رایج: «اولین واحد مسکونی مصرفی» با حداقل مدت تملک؛ «یک خودروی شخصی برای هر فرد بالغ» با نگهداری کافی؛ «سقف‌های خرد برای طلا و ارز»؛ «انتقال‌های خانوادگی مثل ارث و هبه»؛ و «دارایی‌های مولد مانند واحدهای تولیدی/کشاورزی» که خارج از هدف سوداگری‌اند. فلسفه این معافیت‌ها تفکیک «مصرف» از «سفته‌بازی» است: اگر شما برای سکونت خانواده یک خانه دارید یا خودرو ابزار حمل‌ونقل شماست، قانون نمی‌خواهد هزینه زندگی معمول را بالا ببرد؛ اما اگر در فاصله‌های کوتاه خریدوفروش مکرر کنید، باید مالیات بدهید. جزییات دقیق، شروط مدت نگهداری و سقف‌های کمی در دستورالعمل‌های اجرایی تکمیل می‌شوند، پس هنگام برنامه‌ریزی فروش، از به‌روزترین بخشنامه‌ها و سامانه‌ها استعلام بگیرید.

مالیات بر عایدی سرمایه و تأثیر آن بر بازار مسکن

تأثیر مالیات بر عایدی سرمایه بر بازار مسکن دوگانه است: در کوتاه‌مدت می‌تواند معاملات هیجانی را کم کند و جلوی «فلیپینگ»‌های پیاپی را بگیرد؛ در میان‌مدت اگر با عرضه مسکن و سیاست زمین همراه شود، به تثبیت انتظارات کمک می‌کند. اما اگر اجرای دقیق، ارزش‌گذاری شفاف و کنترل معاملات غیررسمی نباشد، امکان «جا‌به‌جایی به کانال‌های غیررسمی» یا «کم‌اظهاری قیمت» وجود دارد. معافیت واحد مصرفی و دوره‌های نگهداری بلندتر، سپر حمایتی خانوارهاست؛ در مقابل، سفته‌بازان با نگهداری‌های کوتاه‌مدت، نرخ‌های سنگین‌تری می‌پردازند. تجربه برخی کشورها نشان می‌دهد CGT بدون توسعه بازار اجاره حرفه‌ای، مالیات بر خانه‌های خالی و اصلاح سمت عرضه، اثر محدود دارد؛ بنابراین باید با بسته سیاستی مکمل همراه شود. در ایران نیز رسانه‌های اقتصادی تأکید کرده‌اند موفقیت قانون به «آیین‌نامه‌های شفاف و سامانه‌های به‌هم‌پیوسته» وابسته است.

مالیات عایدی سرمایه و خودرو شخصی

مالیات عایدی سرمایه و خودرو شخصی بر اصل «تفکیک مصرف از سوداگری» استوار است. برای بسیاری از خانوارها داشتن یک خودرو با نگهداری حداقل (مثلاً بیش از یک‌سال) و نبود خریدوفروش‌های مکرر، در عمل معافیت ایجاد می‌کند. اما کسانی که در بازه‌های کوتاه، خودرو می‌خرند و می‌فروشند تا از نوسان قیمت سود بگیرند، در دامنه‌های بالاتر CGT قرار می‌گیرند. از نظر اجرایی، اتصال سامانه‌ای با پلیس راهور و الزام به ثبت قیمت واقعی، به کاهش «پلاک‌فروشی سوداگرانه» کمک می‌کند. دقت کنید که هزینه‌های رسمی (تعویض پلاک، کارمزد نقل‌وانتقال، عوارض) از عایدی قابل کسر است؛ نگهداری مدارک ضروری است. در مجموع، پیام قانون به بازار خودرو، کاهش انگیزه دلالی و بهبود کیفیت معاملات است؛ در بلندمدت، با شفافیت قیمتی و ثبات نسبی، مصرف‌کننده منتفع خواهد شد.

دارایی‌های ارثی و اهدایی

دارایی‌های ارثی و اهدایی به‌صورت کلی از CGT مستثنی شده یا در زمره انتقالات بلاعوض/خانوادگی قرار می‌گیرند تا فشار مالیاتی بر نقل‌وانتقالات غیرتجاریِ خانوار وارد نشود. انتقال از طریق ارث یا هبه، ذیل مواد مرتبط قانون مالیات‌های مستقیم قواعد خود را دارد، اما قانون CGT تلاش کرده این مسیرها را با هدف تنظیم‌گری بازار هدف قرار ندهد. بدیهی است در صورت فروش بعدی چنین دارایی‌هایی (مثلاً ورثه ملکی را می‌فروشند) آن فروش می‌تواند مشمول CGT شود و مبنای محاسبه، اسناد قیمت‌گذاری معتبر خواهد بود. بنابراین، تفکیک «انتقال اولیه بلاعوض» از «فروش بعدی» مهم است.

طلا و ارز

طلا و ارز از کانون‌های اصلی سوداگری کوتاه‌مدت‌اند و به همین دلیل در CGT به‌صورت صریح دیده شده‌اند. تفاوت را با VAT فراموش نکنید: هنگام خرید مصنوعات طلا، VAT از مصرف‌کننده اخذ می‌شود؛ CGT زمانی است که شما «طلا/ارز را می‌فروشید و روی آن معامله سود کرده‌اید. برای بسیاری از خانوارها سقف‌های خرد (برای وزن طلا یا میزان ارز) گزارش شده که فروش در این حدود به‌شرط رعایت قیدها، از CGT معاف است؛ هدف، معاف‌داشتن «پس‌انداز خرد» است و نه معاملات بزرگِ سفته‌بازانه. . ثبت معامله در صرافی/طلافروشی مجاز و نگهداری فاکتور رسمی برای احراز قیمت خرید حیاتی است. برای جزئیات نرخ‌ها، مثال‌های محاسباتی سکه و نکات اجرایی، راهنمای «مالیات سکه چقدر است و چگونه محاسبه می‌شود؟ | راهنمای کامل ۱۴۰۴» را مطالعه کنید.

مالیات بر عایدی سرمایه و بورس

مالیات بر عایدی سرمایه و بورس از حیث طراحی قانون، تفکیک شده است: معاملات سهام و اوراق بهادار ذیل CGT جدید قرار نگرفته‌اند تا «هزینه تأمین مالی» برای تولید بالا نرود و سرمایه‌گذاری بلندمدت بورسی جذاب بماند. با این حال، سرمایه‌گذاران باید به سایر قواعد مالیاتی بازار سرمایه (مثل مالیات نقل‌وانتقال اوراق) توجه داشته باشند. پیام سیاستی روشن است: سفته‌بازی روی دارایی‌های غیرمولد هدف قانون است، نه سرمایه‌گذاری مولد در بورس.

املاک تولیدی و کشاورزی

املاک تولیدی و کشاورزی به‌دلیل نقش مستقیم در تولید، به‌طور کلی از اهداف اصلی CGT خارج‌اند یا از معافیت‌های گسترده برخوردارند. اراضی کشاورزی خارج از حریم شهر و واحدهای دامداری/صنعتی/معدنی که به فعالیت مولد اختصاص دارند، مشمول سیاست تنظیمی برای «کاهش سوداگری» نیستند. در عوض، خریدوفروش‌های کوتاه‌مدت زمین شهری یا املاک غیرمصرفی در کانون هدف قرار می‌گیرد. منطق ساده است: مالیات باید مسیر «سوداگری» را پرهزینه و مسیر «تولید» را کم‌هزینه کند.

زمان اجرای مالیات بر عایدی سرمایه

زمان اجرای مالیات بر عایدی سرمایه به‌لحاظ قانونی از مسیر تصویب در ۸ تیر ۱۴۰۴، تأیید ۳۱ تیر ۱۴۰۴ و ابلاغ ۱۴ مرداد ۱۴۰۴ عبور کرده است. با این حال، در گزارش‌های تحلیلیِ بازار خودرو تصریح شده دستگاه‌های اجرایی تا شش‌ماه برای آماده‌سازی زیرساخت‌ها فرصت دارند و «احتمال شروع اجرای عملیاتی در سال ۱۴۰۵» نیز مطرح شده است؛ بدیهی است تاریخ‌های عملیاتیِ نهایی، با صدور آیین‌نامه‌ها/بخشنامه‌ها و اعلام رسمی دستگاه‌های متولی مشخص می‌شود. اگر معامله بزرگی در پیش دارید، قبل از انتقال نهایی، از سامانه‌های رسمی و بخشنامه‌های روز استعلام بگیرید تا در دام تخلف یا جریمه نیفتید.

تأثیر مالیات بر عایدی سرمایه بر بازارها

تأثیر مالیات بر عایدی سرمایه بر بازارها را باید در دو افق دید: در کوتاه‌مدت، کاهش معاملات داغ و سفته‌بازانه می‌تواند بخشی از تقاضای کاذب را از بازارها خارج کند و دامنه نوسان‌های هیجانی را پایین بیاورد؛ در میان‌مدت، اگر با سیاست‌های مکملی مثل تقویت عرضه مسکن، مدیریت بازار خودرو، شفافیت صرافی‌ها و توسعه بازار سرمایه همراه شود، به تثبیت انتظارات تورمی کمک می‌کند. در طلا و ارز، CGT می‌تواند «گردش سریع سرمایه» را کم کند و سرمایه‌گذار را به افق‌های بلندتر سوق دهد؛ در خودرو، فاصله‌های کوتاه خریدوفروش (فلیپینگ) کم‌صرفه می‌شود؛ در مسکن، سوداگری زمین و واحدهای غیرمصرفی کاهش می‌یابد. نقطه هشدار، خطر «معاملات غیررسمی» و «کم‌اظهاری» است که باید با اتصال سامانه‌ها و جرایم بازدارنده مهار شود.

مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر ارزش افزوده چه تفاوتی دارند؟

تفاوت CGT و VAT بنیادین است. VAT (مالیات بر ارزش افزوده) مالیات «بر مصرف» است که در زنجیره تولید تا مصرف اعمال می‌شود و نهایتاً مصرف‌کننده می‌پردازد (مثلاً نرخ ۹٪ برای بسیاری از کالاها/خدمات در ایران). CGT اما «مالیات بر سود فروش دارایی مشمول» است؛ فقط هنگام فروش و روی عایدیِ معامله اعمال می‌شود. بنابراین خرید یک خودروی صفر از نمایندگی VAT دارد، ولی فروش همان خودرو بعد از یک‌سال اگر سودی داشته باشد، CGT دارد (با نرخ وابسته به مدت نگهداری). در طلا نیز هنگام خریدِ مصنوعات، VAT اخذ می‌شود، اما اگر بعداً فروش با سود انجام دهید، آن سود می‌تواند مشمول CGT شود. این تمایز به کاهش سوءبرداشت‌هایی کمک می‌کند که گاهی «دو مالیات» را یکی می‌پندارند.

مالیات بر عایدی سرمایه؛ دغدغه دست‌وپاگیر یا فرصت طلایی؟

مالیات بر عایدی سرمایه؛ دغدغه یا فرصت؟ پاسخ در اجرا نهفته است. اگر آیین‌نامه‌ها شفاف، سامانه‌ها یکپارچه، و معافیت‌های مصرفی دقیق پیاده شوند، CGT می‌تواند از «قیمت‌سازی‌های کاذب» بکاهد، سرمایه را به تولید سوق دهد و بار مالیات را عادلانه‌تر توزیع کند. اما اگر ارزش‌گذاری‌ها ناعادلانه باشد، دسترسی به داده ناکافی بماند یا اجرای تبعیض‌آمیز شود، ممکن است هزینه‌های مبادله بالا برود و بخش‌هایی از بازار به «گزارشگری غیررسمی» رانده شوند. تجربه کشورهای مختلف نشان می‌دهد CGT به‌تنهایی کافی نیست؛ باید با سیاست عرضه مسکن، توسعه بازار اجاره، اصلاح واردات خودرو، شفافیت صرافی‌ها و تقویت بازار سرمایه همراه شود. در کل، با توجه به معافیت‌های گسترده خانوار و رویکرد پلکانی، CGT در صورت اجرای درست «فرصت تنظیم بازار» است نه «دغدغه دست‌وپاگیر».

فرآیند ثبت و پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه

فرآیند ثبت و پرداخت CGT در ایران الکترونیکی طراحی شده است. مسیر عمومی از «درگاه ملی خدمات مالیاتی» (tax.gov.ir و زیرپرتال my.tax.gov.ir) می‌گذرد: ثبت‌نام مؤدی، تکمیل پروفایل، واردکردن اطلاعات معامله (نوع دارایی، تاریخ خرید/فروش، مبالغ و پیوست اسناد هزینه‌ای)، محاسبه عایدی و ارسال اظهار. دفاتر اسناد رسمی برای املاک، پلیس برای خودرو و صرافی‌ها برای طلا/ارز موظف به ثبت الکترونیک و استعلام مالیاتی قبل از انتقال نهایی هستند؛ بدین‌ترتیب «بدون گواهی/کد رهگیری مالیاتی» انتقال رسمی انجام نمی‌شود. پیشنهاد عملی: قبل از امضای مبایعه‌نامه یا قولنامه‌های قطعی، وضعیت معافیت و نرخ خود را در سامانه بررسی کنید، فاکتورهای خرید و کارمزدها را نگه دارید و از ثبت «قیمت واقعی» اطمینان حاصل کنید تا در معرض جرایم با عنوان «کم‌اظهاری» قرار نگیرید.

زمان و مهلت پرداخت مالیات و جرایم تأخیر

زمان و مهلت پرداخت CGT و جرایم تأخیر معمولاً به لحظه یا دوره نزدیک به «انتقال رسمی» گره می‌خورد؛ یعنی هنگام تنظیم سند/انتقال، بدون اخذ گواهی مالیاتی، فرآیند رسمی کامل نمی‌شود. دیرکرد در تسویه می‌تواند مشمول جریمه ماهانه (به‌عنوان درصدی از مالیات متعلق) شود و در قوانین مرتبط، مجازات‌های تکمیلی مانند جلوگیری از انتقال و جریمه‌های سنگین برای دورزدن سامانه‌ها پیش‌بینی شده است. از آنجا که اجرای دقیق، وابسته به آیین‌نامه‌ها و اتصال کامل سامانه‌هاست، توصیه می‌شود پیش از فروش، وضعیت بدهی و گواهی مالیاتی را در درگاه ملی بررسی و تسویه کنید تا گرفتار «مسدودی نقل‌وانتقال» نشوید.

جدول مقایسه (خلاصه اجرایی برای تصمیم‌گیری)

جدول مقایسه مالیات بر عایدی سرمایه